Bei der Grundsteuer wird zwischen den folgenden Arten unterscheiden:
- Grundsteuer A für alle land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke
- Grundsteuer B für alle sonstigen Grundstücke (Wohn- und Geschäftsgrundstücke und mehr)
Berechnung der Grundsteuer bis zum Jahr 2024:
Die Grundsteuer wird bis einschließlich dem Jahr 2024 auf Basis der bisherigen Bewertung des zuständigen Finanzamtes weiterberechnet.
Im 3-stufigen Verfahren errechnet das Finanzamt zunächst den sogenannten Einheitswert der wirtschaftlichen Einheit, der auf Grundlage der Jahresrohmiete errechnet wird (1. Schritt, Finanzamt).
Der Einheitswert wird daraufhin mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, der den Grundsteuermessbetrag ergibt (2. Schritt, Finanzamt).
Der Grundsteuermessbetrag wird dem Hebesatz, der vom Rat der Stadt Rhede festgelegt wird, multipliziert. Hieraus ergibt sich die über den Grundbesitzabgabenbescheid erhobene Grundsteuer (3. Schritt, Stadt Rhede).
Aktuelle Hebesätze:
- Grundsteuer A: 493 %
- Grundsteuer B: 625 %
Fragen, die sich auf die Grundlagenberechnung beziehen, sind beim zuständigen Finanzamt zu stellen:
Finanzamt Borken, Bewertungsstelle, Nordring 184, 46325 Borken, Tel. 02861/938-0
An die Entscheidungen des Finanzamtes ist die Stadtverwaltung Rhede gebunden. Beanstandungen gegen die Grundlagenberechnung müssen daher grundsätzlich gegenüber dem Finanzamt innerhalb der Einspruchsfrist geltend gemacht werden.
Grundsteuerreform 2025:
Die Grundsteuer wird ab dem Jahr 2025 auf Basis einer neuen Bemessungsgrundlage berechnet.
Für die Neuberechnung der Grundsteuer muss eine sogenannte Feststellungserklärung gegenüber dem zuständigen Finanzamt abgegeben werden.
Die Finanzämter haben individuelle Informationsschreiben mit Daten und Informationen (wie zum Beispiel Aktenzeichen, die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert) verschickt, die Sie bei der Erstellung der Feststellungserklärung unterstützen sollen. Diese Daten können Sie nach Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit in die Feststellungserklärung übertragen.
Die Feststellungserklärung kann auch über den Zugang von nahen Angehörigen abgegeben werden.
Für Fragen zur Abgabe der Feststellungserklärung hat das jeweilige zuständige Finanzamt eine eigene Service-Hotline eingerichtet.
Die Service-Hotline des Finanzamtes Borken lautet: (02861) 938 - 1959.
Ab dem Jahr 2025 ist der neu festzustellende Grundsteuerwert maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer.
Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer 2025:
1. Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell noch aufbaut, völlig veraltet ist. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Das wird auch passieren. In NRW gelten dafür die vom Bund beschlossenen Reformgesetze; ein abweichendes Landesmodell (wie z. B. in Bayern) gibt es hier nicht.
2. Was bringt Ihnen persönlich die Grundsteuer überhaupt?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig in Rhede und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder Kultur- und Sportangebote in Rhede finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben. Das, was Rhede lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“. Durch die Reform soll die Grundsteuer nun auch zukunftssicher werden. Und das ist eine gute Nachricht.
3. Wie läuft die Reform ab?
Die Finanzämter ermitteln derzeit die neuen Grundsteuerwerte. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben oder noch erhalten. Für Rückfragen oder Rechtsmittel sind insofern
auch die Finanzämter zuständig.
Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Stadt Rhede, die davon nicht abweichen darf. Die Stadt Rhede multipliziert in einem letzten Schritt nur noch den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuer-Messbetrag mit dem städtischen Hebesatz aus der Haushaltssatzung, um die endgültige Grundsteuer für den jährlichen Grundbesitzabgabenbescheid zu berechnen. Es gibt zwei Arten von Hebesätzen: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerzahler in Rhede einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.
4. Was heißt das für Ihre Grundsteuer?
Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist.
Die Stadt Rhede hat auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen der Stadt Rhede werden alle neuen Grundsteuermessbeträge für sämtliche Grundstücke im Stadtgebiet nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Grundsteuermessbeträge untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.
5. Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?
Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb des Gebietes der Stadt Rhede ab.
Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.
Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuermessbeträge verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch anpassen, um das bisherige Gesamtvolumen an Grundsteuer für den städtischen Haushalt zu sichern. Allerdings erhöht keine Gemeinde nur wegen der Reform ihr Grundsteueraufkommen!
Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt nach der Reform in Summe ein vergleichbares Grundsteuervolumen einzunehmen wie vorher (Aufkommensneutralität). Die Einnahmen fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze und Straßen und werden hierfür dringend benötigt.
6. Was bedeutet Aufkommensneutralität konkret?
Der Begriff der „Aufkommensneutralität“ wird in den Medien zunehmend diskutiert, aber oft missverstanden. Er bedeutet lediglich, dass die Stadt Rhede nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 vergleichbar viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche soll also kein Grund dafür sein, dass sich das Aufkommen verändert.
Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleich bleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen in Rhede nicht erhöht.
Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Wertentwicklung ihres Grundstücks im Vergleich zur Wertentwicklung der anderen Grundstücke im Stadtgebiet an.
7. Dürfte das Grundsteueraufkommen in den Gemeinden in 2025 überhaupt erhöht werden?
Dies ist rechtlich in jedem Falle zulässig. Es bleibt jedoch dabei: Keine Gemeinde erhöht wegen der Grundsteuerreform das Grundsteueraufkommen!
Allerdings kann es notwendig sein, unter anderen Gesichtspunkten (also unabhängig von der Reform) die Grundsteuer insgesamt anzuheben. Die Gemeinden sind gesetzlich verpflichtet, ihren Haushalt auszugleichen. Reichen die Finanzmittel zur Erfüllung ihrer aktuellen Aufgaben nicht aus, müssen Gemeinden neben Ausgabereduzierungen auch grundsätzlich über angemessene Steuererhöhungen nachdenken. Dies kann allerdings jederzeit passieren und hat nichts mit der Umsetzung der Grundsteuerreform zu tun.
8. Wann steht Ihre neue Grundsteuer fest?
Mit Versand der Grundbesitzabgabenbescheide für das Jahr 2025. In der Zwischenzeit schließen die Finanzämter die noch ausstehenden Bewertungen ab. Anschließend kann die Stadt Rhede ihre Hebesätze rechnerisch an die neuen Werte anpassen. Erst dann kann die neue Grundsteuer für jeden individuell berechnet werden. Bis dahin braucht es also noch etwas Geduld.
9. Werden Wohnhäuser stärker belastet als Gewerbeimmobilien?
Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Nach aktuellem Stand vom April 2024 würden dadurch insbesondere Wohngrundstücke stärker belastet als Gewerbeimmobilien.
Niemand wünscht sich, dass Wohnen teurer wird. Deshalb ist das Land politisch in der Pflicht, verantwortlich und angemessen zu reagieren. Die kommunalen Spitzenverbände haben schon im Januar 2022 auf das Problem hingewiesen und das Land NRW dazu aufgefordert, die so genannte Grundsteuer-Messzahl anzupassen. Dadurch kann die Belastungsverschiebung rechnerisch einheitlich und dauerhaft ausgeglichen werden.
10. Welche Lösungswege gibt es und welcher funktioniert in der Praxis?
Eine einheitliche, dauerhafte und verlässliche Lösung ist nur auf Landesebene über eine Veränderung der Grundsteuer-Messzahl möglich. So machen es auch Sachsen und Saarland, die das Problem bereits gelöst haben. Trotz frühzeitiger Warnung hat das Land zu lange abgewartet und lehnt eine solche Änderung jetzt mit Verweis auf das enge Zeitfenster bis zum Stichtag für die Reform ab.
Stattdessen will das Land das Problem überraschend den Kommunen übertragen: Die Städte und Gemeinden sollen künftig unterschiedliche Hebesätze für Gewerbe und Wohnen ansetzen können. In der Theorie klingt das gut, wird in der Praxis jedoch nicht funktionieren. Der Vorschlag kommt viel zu spät. In den meisten Städte und Gemeinden wird es allein technisch nicht möglich sein, rechtzeitig ein zertifiziertes Programm für die Berechnung ans Laufen zu bringen.
Außerdem verspricht das Land den Wohnenden hier eine Entlastung, die die Kommunen dauerhaft gar nicht gewährleisten könnten: Über die Hebesätze muss – anders als über Messzahlen – jährlich neu entschieden werden. Politischer Streit ist damit programmiert, wenn man bedenkt, dass Unternehmen ihre Standorte auch danach aussuchen, wo sie günstige steuerliche Bedingungen vorfinden. Die Schaffung oder Erhaltung von Arbeitsplätzen muss für Gemeinden ebenfalls eine Rolle spielen.
Deshalb ist heute schon klar: Eine einheitliche, dauerhafte und verlässliche Lösung wird es über unterschiedliche Hebesätze nicht geben können, sondern nur über die Messzahl. Ansonsten droht ein Flickenteppich von Be- und Entlastungen in 396 Städten und Gemeinden zu entstehen. Das wäre dem Problem nicht angemessen. Genau deshalb haben sich die Kommunen von Anfang an für eine Messzahllösung durch das Land eingesetzt.
11. Wie muss die Lösung also aussehen?
Das Land schafft eine Lösung bis 2025 mittlerweile nicht mehr. Stattdessen muss es jetzt alles dafür tun, die Entlastung der Wohnenden über eine Messzahlkorrektur zum nächstmöglichen Termin – dem Jahr 2026 – vorzubereiten. Diese Regelung wird einmalig getroffen und wirkt dann verlässlich und dauerhaft in ganz NRW.
